Il mutuo ipotecario è la principale forma di finanziamento a medio-lungo termine che le banche e altri intermediari finanziari concedono. È principalmente utilizzato per l’acquisto di immobili, in particolare la casa di abitazione ma può servire anche per costruire o ristrutturare un immobile e per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità. Si definisce ipotecario perché il rimborso nei confronti della banca è garantito da un’ipoteca sul bene acquistato (cioè una forma di tutela da parte del creditore). Il mutuo ipotecario di solito ha una durata da 5 a 30 anni ed è la forma più diffusa di credito immobiliare.
Come funziona il mutuo ipotecario
Ti dà la possibilità di ricevere l’intera somma in un’unica soluzione, che potrai rimborsare nel tempo, con rate di importo fisso o variabile, definite da un piano di ammortamento.
La rata è composta di una quota capitale, a titolo di restituzione del prestito, e di una quota interessi, calcolata in base al tasso, che può essere fisso o variabile. In questo secondo caso il tasso è determinato in base ai parametri fissati sui mercati monetari e finanziari ai quali l’intermediario aggiunge una maggiorazione detta spread. Esistono anche soluzioni ibride.
Spese aggiuntive del mutuo ipotecario
Oltre agli interessi, un mutuo ipotecario prevede alcune spese aggiuntive:
- Un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”, che viene trattenuta direttamente dalla banca;
- Le spese di istruttoria;
- Le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare;
- Le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
- Il costo del premio di assicurazione;
- La commissione annua di gestione della pratica;
- Le spese per l’incasso della rata.
Rischi del mutuo ipotecario
Il mutuo è un impegno economico importante da sostenere nel tempo, perché incide sul reddito disponibile per vari anni. È necessario valutarne attentamente la sostenibilità, sia prima di farne richiesta che durante il periodo di pagamento delle rate. Il rischio principale nei mutui a tasso variabile è un aumento dell’importo delle rate, che vanno dunque attentamente valutate. Se si paga la rata in ritardo si aggiungono gli interessi di mora, che in genere comportano una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata.